中国银河：给予招商蛇口买入评级

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中国银河证券股份有限公司胡孝宇近期对招商蛇口进行研究并发布了研究报告《2023年中报点评：业绩销售同比增长，运营业务多元发展》，本报告对招商蛇口给出买入评级，当前股价为14.68元。

招商蛇口(001979)
核心观点：
事件：公司发布2023年中报，公司2023年上半年实现收入514.42亿元，同比下降10.63%；归母净利润21.53亿元，同比增长14.09%；基本每股收益0.22元/股，同比增长37.50%。
销售大幅增长：公司2023年上半年实现销售额1664.36亿元，同比增长40.07%，销售面积683.96万方，同比增行40.30%，对应销售均价24334元/平米，与去年同期24374元/平米基本持平。公司全口径签约金额行业排名第五，较去年同期提升一位。城市深耕效果凸显：公司在上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京等12个城市进入当地流量销售金额排名前五。
业绩同比正增长：公司2023年上半年实现营收514.42亿元，同比下降10.63%；归母净利润21.53亿元，同比增长14.09%。营收同比下降，归母净利润同比实现正增长，主要源于1）公司2023年上半年实现投资性收益14.68亿元，同比增长30.07%，主要受到长期股权处置收益同比增加影响；2）公司2023年上半年的营业外支出为819万元，较2022年上半年4026万元减少较多；3）公司2023年上半年少数股东损益为16.49亿元，较2022年上半年减少22.24%。盈利能力上，2023年上半年公司的毛利率为16.26%，较2022年上半年下降2.33pct，其中开发业务毛利率为17.82%，较去年同期下降2.93pct，主要受到结转产品类型、体量、地区结构等因素影响。费用管控上，2023年上半年公司的销售、管理费用率分别为2.51%、1.72%，分别较2022年上半年下降0.35pct、提高0.11pct。
投资坚持城市深耕：2023年上半年，公司新增25宗地块，新增土储建面238万方，权益地价345亿元，其中“强心30城”的投资金额占比100%，较2022年提高6pct；公司坚定投资聚焦，核心6+10城”的投资金额占比98%，聚焦在一线城市以及杭州、苏州等重点城市。公司积极拓展城市更新、收并购等多元方式，期内成功落地佛山宝华旧改项目。
运营业务多元发展：运营业务实现收入31.2亿元，同比增长22.5%，实现EBITDA16.6亿元，同比增长26.1%。EBITDA口径的毛利率达到61%，较去年同期提升0.2pct，年化EBITDA回报率6.39%，较2022年全年上升0.6pct。1）2023年上半年公司集中商业实现运营收入6.69亿元，实现EBITDA2.70元，截至2023年6月末，公司在管集中商业在营项目36个，总经营建面约201万方，其中6个项目的平均出租率为100%；2023年上半年新开业3个项目，新拓展轻重资产项目各1个；在建及筹开项目42个，总经营建面296万方。2）2023年上半年公司写字楼运营收入5.89亿元，实现EBITDA4.41亿元，在营项目29个，总经营建面110万方，其中80%布局在一线城市。3）2023年上半年公司实现产业园运营收入“不含蛇口产园REIT资产）5.07亿元，实现EBITDA2.27亿元，产业园业务布局核心一二线15个城市；2023年上半年产业园在营项目30个，总经营建面209万方。4）2023年上半年公司长租公寓业务实现运营收入5.07亿元，EBITDA3.52亿元，布局19个城市，已开业项目40个，经营建面102.7万方，房源总数2.66万间。5）2023年上半年公司酒店业务实现运营收入4.02亿元，收入已恢复至2019年同期的90%，截至2023年6月末，酒店业务布局16个城市和2个海外国家，已开业项目15个，经营建面41万方。
打造城市服务生态圈：2023年上半年，1）公司物管业务“不招商积））实现收入69.78亿元，同比增长23.58%，截至2023年6月末，在管项目2011个，管理面积33亿方；2）公司会展业务创新经营，上半年举办展会32场，办展面积269万方，轻资产业务发展迅速，上半年新签深圳龙华区会展中心等4个项目的咨询服务业务；3）公司邮轮业务经营管理态势持续向好，蛇口邮轮母港上半年吞吐量达203.27万人次，恢复至2019年的66%；4）公司康养业务积极与招商积）等内外部资源联动，截至2023年上半年，社区居家业务已新.拓项目6个。
三道红线”保持绿档：截至2023年上半年末，公司剔除预收款的资产负债率为62.86%，净负债率为47.01%，现金短债比1.09，均满足三道红线”绿档要求。2023年上半年综合资金成本为3.65%，较年初降低24bp，融资成本继续下降。
投资建议：公司三道红线”保持绿档并持续优化、融资成本继续下降；销售金额实现40%增长，投资稳健，坚持区域聚焦；运营业务多点开花。我们看好公司开发业务的稳健经营、运营和城市服务的多元发展，结合行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司2023-2025年归母净利润为69.14亿元、97.17亿元、110.19亿元，EPS为0.83元/股、1.16元/股、1.32元/股，对应PE为17.25X、12.28X、10.82X，维持推荐”评级。
风险提示：宏观经济及预期、房价大幅波动、政策实施及预期、公司销售结算及预期、运营业务及预期等。

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，国联证券杨灵修研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为77.35%，其预测2023年度归属净利润为盈利57.85亿，根据现价换算的预测PE为19.13。

最新盈利预测明细如下：

该股最近90天内共有21家机构给出评级，买入评级17家，增持评级3家，中性评级1家；过去90天内机构目标均价为17.02。

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