环球热议:二十年未见之地产怪状

最近跟业内朋友聚会，谈起今年以来的房地产市场，直呼看不懂。 有的朋友从业近20年，近期所见种种悖论，却超出了自己的认知。

我们一直说房地产难以独善其身。所以，还是要探头看看外部情况。

(资料图片仅供参考)

根据央行6月13日下午公布的数据，5月末，M2同比增长11.6%，人民币贷款同比少增5418亿元，社融规模比上年同期少1.31万亿元。

此前国家统计局公布的数据：5月份制造业采购经理指数（PMI）为48.8%，比上月下降0.4个百分点，低于预期值。

而5月份的CPI只有0.2。“紧缩”的迹象越来越明显。

两个月前我们写过，40万亿去哪儿了？如今，这个问题依旧没有答案，却又多了一个疑问：钱印不下去了，因为 市场主体借贷投资的意愿很弱。

13日，央行接连发招：下调常备借贷便利利率，隔夜期下调10个基点至2.75%，7天期下调10个基点至2.9%，1个月期下调10个基点至3.25%；20亿元7天期逆回购操作，中标利率1.90%，为历史最低。

此前，国有大行和股份制银行已下调部分人民币存款挂牌利率。专家预测，贷款利率调整的概率在增大，包括与房贷直接相关的LPR（预计下调10-15个基点）。

13日晚，国家发改委、财政部、央行等部门发出通知，要求千方百计降成本。 政府部门压降成本的意图很明显，就是要促进消费和投资。

扩大内需，鼓励消费和投资，怎么也绕不开房地产。 问题是，当前的楼市已经像团毛线一样打结了，在市场端、政策端，出现了多种悖论。

其一，拍地热与销售冷。

4月份的住房成交数据很难看；5月份的数据马上要公布了，只会更难看。这也早在意料之中。销售总监们的感受最直接，进入5月以来， 天气是越来越热了，业绩却是寒意扑面。 说的是一线和强二线城市，其他城市就更不用问了。

但 另一头，土地市场却出乎意料。

6月14日，北京有三宗地块竞拍，其中海淀双新两块地块分别迎来逾30家房企的争夺。而此前的6月1日土地出让中，有两宗地块的竞争者分别达到36家、45家。

这不是北京一地独有。上海、广州，近期都出现了数十家房企围猎一宗地块的现象。有的地块出让过程中还出现了争议。

强二线城市也不遑多让。比如杭州，5月份有宗地，66家房企参与摇号；6月份有宗地，70家房企参与摇号。

土地市场与销售市场的这种巨大反差，要放在一起看。都说“土地市场是房地产市场的先行指标”，有朋友担心，假如决策部门只看到部分土地市场这么热，以为楼市已经起来了或马上起来，可能会产生误导作用。但我们相信，体制内菁英荟萃，他们掌握的信息更全面。

房企的城市集中度相近，竞争也会越发激烈。这就引发了 悖论中的小悖论：

一线城市要不要调整限制性住房消费和信贷政策？ （当然，强二线城市也还残留了部分限制性政策）

这么多房企都跑到一线和强二线城市来抢地，说明这里的市场很好。 房企现在敢拿地，预期的是项目上市后仍有合理回报。 从这个角度说，就不用调整限制性政策了。

但从现实看，改善性需求已成为热点城市的主导需求， 他们对取消限购限价限售措施，调整二套房首付和利率政策的呼声很高。 中央号召大兴调研之风，决策部门应该早就听到了这些来自基层人民群众的真实吁请。

至于 调整以后，有没有用，有多大作用，是另一回事。 法律都要根据现实需要进行修订，何况行政规定。 房地产过热时期出台的限制性政策，楼市衰退时期进行调整，乃是最自然不过的事。

其二，一边裁员降薪，一边抢地、追规模。

之前攸克君在视频栏目里说过，过去两年来，民企裁员降薪不奇怪，但有些地产国企、央企春节后也加入裁员队伍（早就降薪了），有的房企区域内裁员幅度达百分之二三十。

别人的伤痛，真正做到感同身受是很难的，但 在同一个市场里，凉热是相同的。 前面说，在大的经济环境里，地产无法置身事外；而在持续下行的房地产市场里，央企、国企的项目卖得不好，也备感压力。有的央企（国企），去年除了一线和强二线城市的部分项目是盈利的，其他的大部分项目都处于亏损状态。

销售不好，为啥还去抢地？

首先，北京等城市的土地出让条件比较友好，给房企操盘留出了一定的空间。几十家房企摇号定胜负，摇到即赚到，说的就是这个意思。

其次，降低预期。有的企业，之前对项目盈利指标要求比较高，现在普遍下调了。比如说，以前可能要求毛利20%，现在百分之十五、十六也干。

再次，还是要适当讲规模。大房企都是上市公司，只要没爆雷，投资者对你就有增长的要求。 规模哪里来？还得靠一线和强二线这些热点城市， 它们一个畅销项目的销售额可能就相当于一个非热点城市的销售额。

其三， 是先救地产还是先救经济？ 或者说，是用地产救经济，还是通过救经济来救地产？

5月以来，不时传来救经济的声音。每当公布经济数据的时候，这种声音就会更响亮。

也有专家呼吁先救地产，因为提振内需的关键在地产。吴晓波就是这种观点。

我们之前写过，地产现在的首要问题已经不是加大刺激力度，不是抢救，而是遏制危机扩散。举个例子，二线以下城市能给的政策都给了，为啥市场还是起不来？

两周前坊间就传说“正在召开一个重要会议”。有人猜测是金融方面的。但有没有召开，内容是什么，至今还是个谜。

目前结合各方信息来看， 最有可能出台的是综合性政策，即一揽子经济刺激政策。地产的内容也包含在里面。不是谁先谁后，而是同时进行。 当然，顶层文件出台后，重要领域（如房地产）不排除再由监管部门予以细化落实。

在民间看来，这仍然是一种比较现实的“救”的思路，见效也会较快。但攸克君继续顽强地期待，监管部门在细化落实时，能够体现遏制房地产危机扩散的策略安排。

你所经历的，是20年未经历的。因此，震荡超你想象，变革也超你想象。

坚强一些，每个见证者。

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